Wednesday, June 15, 2005

ECUADOR: REMOVIENDO OBSTÁCULOS CRÍTICOS PARA LA PROVISIÓN DE VIVIENDA: Estudio de casos en Quito, Guayaquil y Machala


Andrés M. Jarrín, URBANA Consultores, Ecuador

La investigación realizada por Andrés Jarrín, indica que el peso económico de las cargas por concepto de tramites e impuestos conexos a la actividad de provisión de vivienda, representan costos extremadamente altos que afectan tanto al precio de los programas habitacionales, como al grado de participación del sector privado en el desarrollo de un mercado de tierras y en la actividad misma de construcción y promoción de programas de vivienda social; por los riesgos implícitos a lo largo de proceso de aprobación y construcción de urbanizaciones.

Lo anterior se manifiesta en operaciones crediticas muy limitadas por parte del sistema financiero, dificultades de financiamiento de proyectos por el alto costo financiero, complejidad y demora de los trámites de aprobación, dispersión de instituciones competentes, cargas tributarias exageradas gravadas a la transferencia de dominio de la propiedad y un marco legal y tributario anacrónico, que vuelve a la actividad de urbanizar y construir vivienda social en poco atractiva[1] para el desarrollador inversionista.

Los resultados obtenidos de la aplicación de costos ordinarios por tramites, tasas de aprobación, impuestos a las transferencias, costos financieros, etc.. a 6 programas de
urbanización financiados por desarrolladores[2], indican que estos pueden llegar a encarecer en promedio, hasta en un 72%[3] el precio de una vivienda.

Del porcentaje anterior un 41% corresponde a los costos financieros incurridos durante la ejecución del proyecto y un 31% corresponde a cargas tributarias aplicadas a la transferencia de dominio y tramites de aprobación de proyectos en municipios y empresas de servicios básicos. Estos valores representan costos altamente significativos que afectan fuertemente el desarrollo del sector habitacional, debido a que reducen en alto grado la eficacia que pueda tener cualquier programa de vivienda, ya que dichas cargas igualmente son transferidas en ultima instancia al comprador final[4].

La investigación realizada igualmente muestra que existe suficiente oferta de tierra “cruda” para incorporar desarrollos habitacionales[5] y que el cuello de botella se encuentra en la incipiente incursión de la inversión promotora en el desarrollo de tierras, la cual es reticente a invertir por el complejo esquema de aprobación y estándares de urbanizaciones que son exigidos por parte de los municipios donde en números absolutos esta posicionada la mayor parte de la demanda (Guayaquil y Quito: concentran más del 52% de la población urbana del país) .

1 Obstáculos y Limitaciones en la Provisión de Vivienda:

1. El financiamiento para la vivienda: del total de costos por cargas tributarias y costos de tramites, el de mayor importancia representa el de los costos financieros, el cual puede significar hasta un 41% de los costos de un programa de vivienda, considerando un crédito regular para la construcción de vivienda de 18 meses para urbanizar y construir unidades básicas.

Los obstáculos identificados a través del sistema financiero habitacional están asociados mayormente a las condiciones y costo de los créditos los cuales vienen acompañados generalmente de la necesidad de presentación de garantías colaterales que deben demostrar respaldo en un 125% del monto del crédito. Existen también dos impuestos que son aplicados a cualquier transacción crediticia que en conjunto representan el 2.6%

de la operación (Único y Solca)[6]. El tiempo de demora para la aprobación de un crédito generalmente no es tan significativo (30 días) como el trámite de aprobación técnica a nivel de municipios y empresas de servicios básicos.

En términos reales la penetración del financiamiento por parte de las instituciones privadas a proyectos de vivienda social todavía es incipiente. Existe una percepción de alto riesgo bancario cuando se trata de financiamiento de programas de “interés social” por la dificultad de los tramites de aprobación de proyectos y recuperación del capital por parte de los promotores. Generalmente la mayoría de las operaciones para vivienda están dirigidas a financiar proyectos inmobiliarios y de urbanizaciones para la clase media y alta.

Existiendo muy pocas operaciones direccionadas a vivienda de interés social, estas operan en su gran mayoría como un crédito directo al promotor, el cual queda como único deudor del crédito. Existen también especialmente en Quito y Guayaquil, un significativo número de proyectos en los cuales los bancos han concedido créditos directos a los compradores patrocinando el proyecto del propio promotor. Sin embargo, este tipo de proyectos no están dirigidos generalmente a vivienda de interés social.

2. Transferencia de dominio: el marco tributario y legal que actúa en el campo de la provisión de la vivienda tiene una injerencia muy importante en las transacciones de transferencia de dominio de la propiedad; al cual están sujetos tanto promotores/desarrolladores como compradores. Las cargas tributarias por concepto de transferencias de acuerdo a la investigación realizada pueden alcanzar hasta un 24% del costo de la vivienda, y se desagregan en 6 instituciones que perciben estos dineros como parte de sus ingresos propios. Estas instituciones son: Municipios (Alcabalas 4-8% y Registros 1%), Consejos Provinciales (1%), Empresas de Servicios Básicos (Agua 1% y Alcantarillado 1%), Defensa Nacional (1%), Notarios (4%), Registradores de la Propiedad (2%) y Junta de Beneficencia (solo en Guayaquil), lo que le hace un obstáculo muy “pesado” de sobrellevar tanto por los costos que este significa, como por la dispersión de instituciones que se alimentan del mismo.

Como cuerpo legal existe la Ley de Vivienda de Interés Social, Ley de Cooperativas, BEV, Mutualistas y Régimen Municipal, que exoneran de pagos por concepto de tributos en un 100% y del 80% cuando los promotores son del sector privado, sin embargo en la practica estos no son utilizados por la generalidad de urbanizadores debido a la demora y dispersión del trámite de calificación en varias instituciones, que hace que esta, con pocas excepciones, no sea utilizada para la gran mayoría de los casos.

3. Estándares y Regulaciones Municipales y Empresas de Servicios Básicos : los tramites de aprobación y legalización de proyectos de urbanización de vivienda social, pueden
representar hasta un 7%[7] sobre el costo original de una vivienda y dichos costos son transferidos finalmente al comprador. Las principales demoras en el trámite municipal y de empresas se deben a que los proyectos no cumplen con regulaciones y estándares y deben ser reingresadas varias veces para revisiones de conformidad.

Generalmente los tramites y regulaciones encarecen y retrasan los proyectos, debido al nivel de exigencias y estándares en municipios y empresas de servicios básicos. Estas instituciones disponen de un tramite y especificaciones “únicos” para todo tipo de urbanización, las cuales son aplicadas a todo tipo de urbanización, sin considerar su particularidad de urbanizaciones de interés social y por ende los menores estándares que deberían ser contemplados para desregularizar y acelerar la provisión de programas de vivienda.

Las regulaciones y estándares para la aprobación de proyectos son más exigentes y complicadas en la medida que provengan de municipios más organizados y estructurados institucionalmente. En estos casos se encuentran Quito y Guayaquil y probablemente algunas ciudades de la Sierra como Cuenca.

El promedio de duración para la aprobación de una urbanización en estas ciudades es de 15-16 meses[8], pudiendo inclusive alargarse hasta 34 meses como es el caso de varias urbanizaciones en Guayaquil.

4. El mercado de arrendamiento: Los datos obtenidos sobre la estructura de los arrendamientos que eventualmente podría contribuir al desarrollo de un stock y mercado de oferta más diversificado, esta regentado por una estructura legal anacrónica (Ley de Inquilinato) la cual esta sujeta a desviaciones y sesgos a arrendadores e inquilinos lo que puede estar influyendo en el bajo desarrollo de este mercado como una solución habitacional. Se ha concluido que igualmente las familias sin vivienda podrían eventualmente arrendar locales adecuados a precios razonables de existir un mercado de oferta que pueda incentivar la inversión en este tipo de proyectos.

2 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES: Obstáculos A REMOVER
2.1 CONCLUSIONES:

· Las características del mercado de tierras y provisión de vivienda de interés social, están profundamente sesgadas por obstáculos y limitaciones que se transforman en costos de hasta un 72% sobre el precio normal de la vivienda. Esto deriva en una incipiente participación del sector desarrollador en ese tramo de la demanda. Los incentivos para el desarrollo del sector son mínimos, por la incertidumbre y bajos retornos económicos ocasionados por los altísimos costos reales que significan superar dichos obstáculos que son: 1) los gastos financieros =41%;2)impuestos a la transferencia de dominio y otros colaterales = 24%; 3)cumplimiento de trámites de aprobación y construcción de proyectos de urbanización y desarrollo de tierras con estándares altos exigidos por los Municipios y Empresas de Servicios Básicos = 7%.
· Las áreas disponibles para programas de vivienda social, tienen características muy diferenciadas en las ciudades del país. En Quito y Guayaquil existe disponibilidad de áreas que están planificadas para desarrollos futuros, pero no así para ciudades medianas y pequeñas—especialmente de la costa—donde la situación de disponibilidad de espacio para vivienda--por la ausencia de planificación-- es en muchos casos crítica, por lo que la única alternativa real para la gente pobre es la invasión de terrenos para posteriormente legalizar su tenencia (vía compra al dueño original o alquiler al municipio) y esperar varios años para disponer de los servicios básicos.
· La participación del sector financiero en urbanizaciones de bajo costo es casi inexistente por la poca penetración que ha tenido en el sistema crediticio ante una demanda de crédito que por igual es muy limitada de parte de urbanizadores. Justificar que ésta gran demanda habitacional de proyectos de vivienda social pueda incorporarse en un proyecto de flujos financieros rentables es una tarea muy difícil y crea escepticismo en la banca.
· Los trámites y procedimientos administrativos establecidos en leyes y ordenanzas municipales, etc. para la realización de las diferentes acciones a desarrollar en la obtención de permisos, licencias de construcción urbanización, pagos de impuestos, legalizaciones, etc. son muy dilatados y engorrosos, y deben ser sorteados en diferentes instancias y plazos, constituyen otro de los obstáculos muy difíciles de superar. El tiempo promedio de aprobación de una urbanización es de 1.3 años.
· Las ordenanzas municipales vigentes generalmente son muy rígidas en sus estándares de urbanización y construcción para desarrollos de programas de vivienda popular. Las tasas municipales y otros aranceles que deben pagarse a otras entidades y Colegios Profesionales en la obtención de permisos de construcción y urbanización, inciden en el costo de producción de la vivienda.
Las ordenanzas municipales de las tres ciudades del estudio son inadecuadas, obsoletas y con falencias de orden técnico y administrativo. Particularmente, las pocas normativas en vigencia sobre desarrollos urbanísticos de interés social adolecen de omisiones y fallas técnicas, administrativas y operativas, que no permiten incentivar los programas de vivienda.
· El marco tributario y legal que grava impuestos a las transferencias del dominio de la propiedad es anacrónico e inadecuado, lo que se evidencia en los exagerados costos de impuestos y en la multiplicidad de instituciones que se alimentan del mismo. Estos impuestos representan actualmente cargas de hasta un 24% sobre el valor de la transacción. Esta situación produce un encarecimiento de la vivienda y afecta el desarrollo del mercado inmobiliario y de tierras, por la gran distorsión causada por la sub-valoración de los montos de compra-venta que sirve de base para el cobro de impuestos.
· La Ley de Vivienda de Interés Social, Ley de Cooperativas, BEV, Mutualistas y Régimen Municipal, que exoneran de pagos a la vivienda de interés social por concepto de tributos en un 100% y del 80% cuando los promotores son del sector privado, en la practica no son utilizados por la generalidad de urbanizadores debido a la demora y dispersión del trámite de calificación en varias instituciones Municipios, Consejos Provinciales, Empresas de Servicios Básicos, Notarios, Registrador de la Propiedad, etc.
· Ley de Régimen Municipal -1971- que establece los impuestos que deben percibir los Municipios por alcabalas, adicionales de alcabalas y de plusvalía, y la forma de calcularlos (contratos de compraventa o transferencia de dominio de bienes inmuebles urbanos en general), a excepción de la reforma en el año 1986 en que se incrementa el porcentaje del impuesto a las alcabalas, ha permanecido invariable. Regulaciones que han permitido que el impuesto a las transferencias de dominio, de participación Municipal, sean las que lo graven en mayor proporción .
· Las Leyes Notariales y de Registro de Inscripciones permanecen desfasadas en el tiempo - 1962- Resultado de esta desactualización, los derechos y aranceles que cobran los Notarios y Registradores de la Propiedad son fijados con el cálculo discrecional de cada funcionario que puede variar de una ciudad a otra. Lo que resulta oneroso y encarece el costo en las transferencias de dominio.
· El mercado de arrendamiento de vivienda se desenvuelve dentro de una legislación inadecuada y obsoleta, su funcionamiento se ve forzado a utilizar mecanismos que generalmente vulneran las normas de inquilinato, sobre todo en la fijación de los cánones de arrendamiento, imponiendo valores del mercado real, en unos que son superiores a los legales, condicionándolo en los contratos de arrendamiento de conformidad con el Código Civil cuyas estipulaciones contractuales, es ley para las partes. Las ordenanzas Municipales de Inquilinato, que reglamentan la Ley, igualmente no contribuyen a regular los derechos y obligaciones entre arrendatario y arrendador en forma más equitativa y real, como la fijación de las pensiones arrendaticias en precios más justos y reales, etc.
2.2 RECOMENDACIONES PARA EL DISEÑO de un PROGRAMA HABITACIONAL A NIVEL NACIONAL.

1. Programas de vivienda: La configuración de los programas de vivienda futuros se deberán realizar sobre la base de 1)Corto Plazo: Programas de vivienda dirigidos a ciudades secundarias de alto crecimiento –basados en estudios de demanda y capacidad de crédito a fin de determinar la aplicación de diferentes tipologías de vivienda (lotes con servicios, vivienda mínima, en altura , etc..); 2)Mediano Plazo: Programas de vivienda de consenso (coparticipación conjunta en soporte de un proyecto)en Quito y Guayaquil entre promotores, municipios, bancos, MIDUVI y Comunidades. Estos programas deberán realizarse en coordinación con los planes municipales de expansión urbana a fin de estimular un aprovechamiento de recursos e infraestructura de una forma racional; y armonizar la estructura futura del desarrollo urbano, acorde con la visión municipal del desarrollo de las ciudades.

· Mercado de Tierras (Mediano Plazo): El principal factor modulador para la existencia de un mercado de oferta de tierras para vivienda barata será la flexibilización de los estándares de urbanización y reducción de impuestos, mediante el cuál se desregule y abarate el proceso, de modo que promotores y dueños de tierras vean atractivo (barato)y relativamente rápido preparar sus tierras para futuros asentamientos planificados.

Para la contribución al problema de espacio para programas de vivienda, el problema de la provisión de tierras debería estar también a cargo de promotores y desarrolladores privados que puedan someterlos a los programas de vivienda. Estos terrenos sin embargo, especialmente para los casos de los municipios de las ciudades más grandes, deberían ser aprobados por estos en cuanto a zonificación y permisos de construcción.

· Trámites de aprobación de urbanizaciones (Corto Plazo): Las disposiciones vigentes para desarrollar proyectos de urbanizaciones para la construcción de viviendas en Municipios de ciudades grandes como Quito y Guayaquil requieren de demasiados trámites y toman mucho tiempo, 454 y 817 días respectivamente, frente a Municipios de ciudades medianas como Machala en la cuál los trámites toman 62 días. De esta manera se recomienda que en una primera etapa (Corto Plazo) se podría desarrollar con mucho más facilidad proyectos de vivienda en ciudades medianas, dejando para una segunda etapa a las ciudades grandes, en las cuales los Municipios deberían expedir Ordenanzas especiales para programas de interés social, las mismas que además de simplificar los trámites, deben conciliar las características de las obras de infraestructura con las que establezca el MIDUVI.

· Ordenanzas Especiales para Vivienda Social (Mediano Plazo):El aspecto de “Un Estándar Único” para urbanizaciones en general, constituye un serio obstáculo para ejecutar programas de vivienda a corto plazo, razón por la cual es indispensable que para estos casos se elaboren Ordenanzas especiales de desregularización para urbanizaciones de interés social, que simplifiquen los trámites a seguir. Se podría suprimir por ejemplo el informe básico o consulta previa, si los Municipios entregan al MIDUVI un listado de los terrenos aptos para este tipo de programas con recomendaciones puntuales a ser consideradas por los urbanizadores para la elaboración del proyecto definitivo, lo cual permitiría además suprimir la aprobación del anteproyecto- Adicionalmente, podrían establecerse plazos cortos - no mas de diez días - para que las distintas entidades emitan sus respectivos pronunciamientos, aspecto que las Autoridades del MIDUVI-BEV deberían acordar previamente con los Alcaldes y Gerentes de las Empresas de Servicios de Quito y Guayaquil.

· Tramites de Aprobación (Corto Plazo):Para reducir tiempos, se recomienda adicionalmente para estos programas que se construya simultáneamente servicios básicos y viviendas y racionalización y reducción de trámites burocráticos innecesarios; elaboración de instructivos y manuales municipales de procedimiento administrativo para un mejor seguimiento y celeridad en los trámites de permisos municipales especialmente para proyectos de vivienda social.

2. Financiamiento de Programas de Interés Social: El financiamiento para programas de interés social no tiene ninguna penetración actual en urbanizaciones de interés social. Esto se debe por un lado, a la baja disposición del sistema financiero a realizar estas operaciones y segundo, a la poca motivación de los desarrolladores a incursionar en este tipo de operaciones, debido al margen más amplio de riesgo financiero que existe para construir en este sector, versus construir para una demanda más pudiente. En este sentido es necesario que, conjuntamente con las reformas de carácter normativo y tributario, se creen mecanismos en los cuales se motive la investigación y perfeccionamiento de programas financieros a través de 1)Corto Plazo: Crear un programa de incentivos de motivación crediticia para vivienda para el Sistema Financiero en General; Mejorar los niveles de confianza de los programas de redescuentos de cartera para vivienda. auspiciados por el gobierno[9];2)Mediano Plazo: Incentivos para descentralizar el crédito hacia ciudades secundarias de alto crecimiento; Fortalecer la estructura de la CTH (Compañía de Titularización Hipotecaria), que siendo una institución de economía mixta de reciente creación deberá desarrollar y consolidar su trabajo hacia la creación de fondos que puedan ser canalizados a programas de vivienda a través de los bancos; 3) Fortalecer institucionalmente al MIDUVI como organismo planificador y generador de


políticas (subsidios y adjudicación de beneficiarios) y del BEV como banco de segundo piso encargado de fortalecer el sistema financiero de vivienda.

3. Imposiciones tributarias y otros pagos por transferencias de la propiedad: Las costos periféricos asociados a la transferencia del dominio de la propiedad, son exageradamente altos y no existe claridad en la forma de su aplicación en el país. El hecho que un programa pueda incrementarse en valor hasta un 24% solo por este concepto, es de alta preocupación, debido a la distorsión que ello representa en los costos y en el mercado de precios general de las propiedades. Este valor según investigaciones debería estar en el rango máximo del 6%-8%.

La situación descrita hace que en un número muy alto las transacciones de compra venta se realicen sobre valores irreales, inferiores a los de compra real, a fin de lograr bajar la base sobre la cual se cobra todos los impuestos en municipios, notarias, etc.. Esto ocasiona una distorsión en el mercado de tierras e inmobiliario que encarece precios y afecta el desarrollo de la provisión de vivienda en general. Por lo tanto se recomienda los siguiente:1)Corto Plazo: Mientras se introducen cambios a las políticas se deberían aplicar en los planes inmediatos todas las exoneraciones mediante un mecanismo que facilite la calificación de proyectos en las distintas entidades participantes a fin de motivar la mayor participación de la inversión en el sector de la vivienda social. Cómo mecanismo se recomienda elaborar un reglamento de aplicación ágil y general de las exoneraciones para Vivienda de Interés Social, los posibles actores podrían ser: AME (Asoc. de Municipalidades), Municipios, Notarias, Registradores de la Propiedad, etc.; 2)La revisión y análisis de regulaciones de la Ley de Régimen Municipal y Código Tributario sobre las imposiciones tributarias o gravámenes que pesan en las transferencias de dominio, con el objeto de reducirlos o extinguirlos compensándolos con otros recursos o medidas.

El marco legal y tributario en la transferencia de dominio como del mercado de arrendamiento de vivienda requiere de políticas habitacionales del Estado urgentes. Entre estas reformas sustanciales deben estimarse las que vayan primeramente a una reforma integral de varias leyes (citadas en el estudio) así como de las normativas conexas con aquellas. Posteriormente, a mediano plazo convendría formular una Ley para el desarrollo de programas habitacionales en general, y en especial la destinada a programas de viviendas de interés social .
· Es conveniente además que estas reformas o expedición de nuevas leyes incluyeran regulaciones que determinen el rol que deben tener los Municipios en los programas de vivienda sobre todo los de interés social y las recomendaciones u orientación de la expedición de ordenanzas, como reglamento a la ley, que puedan ser aplicadas en forma eficaz.
· Se recomiendan reformas tributarias tendientes a considerar rebajas o anulación de impuestos, tarifas o derechos arancelarios en las transferencia de dominio con el propósito de bajar costos. Esta política permitiría en principio dinamizar y desarrollar el mercado inmobiliario de producción y arrendamiento de vivienda , sin perjuicio de otros factores que han sido analizados.
· Criterios de empresarios constructores y de las Cámaras de la Construcción de Guayaquil estiman igualmente que es necesario la reforma legal integral y la derogación tributaria de impuestos a las transferencia de dominio para dar mayor fluidez al mercado inmobiliario. Sugieren que en su lugar deben crearse otros gravámenes o recursos que suplan estos tributos que sirvan para mejorar el presupuesto de los organismos públicos involucrados o entidades beneficiarias. Igualmente sugieren, que puede darse en compensación a los Municipios, una medida por ejemplo, avaluar la propiedad urbana en valores reales, con lo cual estos organismos podrían obtener mayor ingreso, con el cual no dependería de los relacionados con los que percibe por alcabalas y plusvalía, y de otra parte se evitaría la evasión tributaria en la celebración de escrituras de compraventa que se realiza en valores inferiores a su costo real de mercado.
1. Regulaciones y Estándares municipales y empresas de servicio para la aprobación de urbanizaciones de vivienda Social: Es necesario crear y cambiar ordenanzas a nivel de municipios y empresas de servicios básicos dirigidas a lograr mayor celeridad en la producción de vivienda. La idea objetivo será poder presentar programas formales de implementación rápida que puedan competir con las invasiones, que actualmente configuran la raíz del problema y son ya sintomáticas a lo largo del país. En este sentido las normas municipales y de las empresas de servicios podrían jugar un rol básico dirigido a: 1)Corto Plazo: facilitar los trámites de aprobación de urbanizaciones de proyectos inmediatos a fin de reducir tiempos y agilitar procedimientos internos de legalización. Los programas de vivienda inmediatos se deberán orientar inicialmente a ciudades medias, en las que se deberá tener un tratamiento especial de aprobación, el mismo que deberá ser ágil y estandarizado en cuanto normas de urbanización y características técnicas. Esto incluirá la aprobación de nuevas ordenanzas. Con el objeto de dar facilidad de fluidez al programa y poder iniciar en forma simultánea en varias ciudades del país, se recomienda lo siguiente:

Ü En función del déficit habitacional existente (Estudio de Demanda), seleccionar las ciudades que podrían ser incluidas en el programa.
Ü Establecer entre el MIDUVI-BEV, los Alcaldes y Gerentes de Empresas de Servicios Básicos de las ciudades seleccionadas lo siguiente:
Ü Requisitos y trámites simplificados a seguir para la aprobación de urbanizaciones, de planos y permisos de construcción de viviendas de interés social, los mismos que deberían tomar en total máximo 60 días.
Ü Características y especificaciones técnicas de las obras de Infraestructura.
Ü Construcción de urbanizaciones de construcción simultáneas (progresivas), esto es, que se autorice la construcción de viviendas mientras se están construyendo las obras de infraestructura.

2)Mediano Plazo: “Personalizar” regulaciones para programas de vivienda social a fin de desregularizar exigencias por tipo de materiales, medidas, especificaciones técnicas y otros estándares que tiendan al abaratamiento y a la participación de un mayor número de promotores particulares en el sector; 3) Permitir la aprobación escalonada (progresiva) de urbanizaciones a fin de poder crear soluciones más ágiles y acordes con la economía de los sectores menos pudientes que son la gran mayoría de la demanda en el país[10]; y crear una base normativa para que pueda desarrollarse y perfeccionarse a futuro un mercado de oferta de tierras más amplio para vivienda social.

5. Ley de Vivienda de Interés Social, Ley de Cooperativas, BEV y Mutualistas y Otras(Mediano Plazo): Es imprescindible una revisión de estas leyes dirigida a modernizarlas y a lograr una amplia participación del sector privado. El principal campo de trabajo será lograr que la facilitación de la calificación de programas de vivienda social y exoneración efectiva de pagos incluyendo a los bancos en el régimen de exoneraciones y evitando trámites rigurosos y repetitivos en las diferentes instituciones del gobierno local y central. De acuerdo al esquema actual los únicos proyectos que efectivamente se acogen a la ley son los programas auspiciados por el estado y algunas mutualistas. Los casos de programas particulares de vivienda que se han acogido a la ley son mínimos en razón de los trámites engorrosos y repetitivos que la ley implica.

· Las leyes Notariales y de Registro de Inscripciones: requieren de reformas urgentes de actualización de las tarifas o derechos Notariales y de Registro de la Propiedad en los contratos o transferencias de dominio u otros actos o contratos, para regularizar legalmente el cobro indiscriminado de los mismos.

· Ley de inquilinato: Esta ley deberá se remplazada por otra ley que facilite la inversión en el sector y como una alternativa base para el desarrollo de un mercado de arrendamientos más amplio; y con ello poder absorber parte de la demanda de vivienda, desde el punto de vista del desarrollo de un mercado diversificado y competitivo de arrendamientos.
Para mejorar el mercado de arrendamiento de vivienda , es necesaria la nueva Ley de Inquilinato que permita y ampare en forma los derechos entre arrendador y arrendatario, que establezca la fijación del canon de arrendamiento en forma más justa, equitativa y eficaz. Igualmente las ordenanzas de inquilinato a nivel municipal tendrán que ser reformadas y adecuarse a las directrices legales.

· Mejoramiento de la Base de información del dominio y legalización de la Propiedad: Es fundamental desarrollar una base confiable de información sobre la propiedad y el estatus de legalización de la misma. Sin esta información será muy difícil la optimización de recursos para la vivienda y la aplicación de políticas de adjudicaciones, subsidios, créditos, etc... Para lograr esto se ecomienda lo siguiente: 1) Desarrollo de una política a nivel nacional de los municipios, gobierno y propietarios, tendientes a legalizar la posesión de la tierra. Para ello se deberá disponer de información actualizada a fin de estructurar un programa de corto plazo para poder conocer con precisión las necesidades reales de vivienda en las diferentes ciudades del país. 2) Registrador de la Propiedad: Reforzar la estructura institucional y medios a fin de disponer de un sistema nacional de información de la propiedad el mismo que deberá ser igualmente manejado por el MIDUVI como herramienta básica de planificación de programas de vivienda. 3)Podría plantearse Términos de Referencia para la participación de una Organización No Gubernamental (ONG) que podría actual como coordinadora de un proyecto (municipios, notarios, registradores)de revisión y complementación de la base informativa de la propiedad a nivel nacional.

Existe adicionalmente la necesidad de conformar un mecanismo de coordinación, ágil e idóneo, entre el Departamentos de Avalúos y Registro Municipal, el Registro de la Propiedad y Notarías con el objetivo de obtener información cruzada sobre las propiedades catastradas, sus avalúos, gravámenes que la afectan, que permita obtener con facilidad y en menor tiempo posible la situación del inmueble . De otra parte se conseguirá igualmente un procedimiento expedito y rápido para la inscripción de las transferencias de dominio.

[1] De acuerdo a entrevistas realizadas en las Cámaras de la Construcción de Quito y Guayaquil, el numero de constructores que se dedican a desarrollar proyectos de vivienda de interés social es mínima y decreciente. En Guayaquil se detectaron dos casos de desarrolladores que han abandonado la actividad por completo por considerarla riesgosa, hoy día están dedicados a construir proyectos inmobiliarios para las clases medias-altas (J. Machiavello y P. Baquerizo).
[2] La metodología de análisis ha considerado el Costeo por simulación de 6 programas de vivienda (cada programa considera 1 Hecta. Urbanizada /90 casas de 36 M2)distribuidos según la situación particular de costos, impuestos y tramites de aprobación existentes en Quito, Guayaquil y Machala. La información base para construir el modelo se obtuvo a partir de entrevistas a desarrolladores (7), oficiales municipales y revisión de ordenanzas (Leyes) y expedientes/Bitácora de programas aprobados(15 urbanizaciones)archivos municipales/ Empresas de servicios básicos, Notarios y Registradores de la propiedad y Bancos (23) en Quito, Guayaquil y Machala.
La estructuración de la metodología de Costeo de los programas de vivienda considero los siguientes capítulos (ver desglose y resumen en Cuadros 1.1,1.2, 2.1, 2.2 y Anexo 2) : Costo de la Tierra, Costo de Preparación de un proyecto de Urbanización, Costos de aprobación de proyectos a nivel de Municipios y Empresas de Servicios Básicos, Costos por cargas tributarias a la transferencia de dominio,Costos de Urbanización (construcción obra civil),y Costos Financieros.
[3] Esta información ha resultado de la aplicación de la metodología de Costeo a varios programas habitacionales en Quito, Guayaquil y Machala. Ver desglose y explicación de detalle en Cuadros 1 y 2 y soportes desagregados para las tres ciudades en Cuadros:1.1,1.2-2.1,2.2 y Anexo 2).

[4] Fuente:Entrevistas a informantes claves (7 desarrolladores en Quito, Guayaquil y Machala), reportan que todas cargas que se deben sufragar por tramites y mas cargas son necesariamente “contabilizadas” al final del proyecto como gasto y son recuperadas del precio de venta de las unidades habitacionales.
[5] Entrevistas con informantes claves Guayaquil y Quito: Urbanizadores y Constructores de Vivienda, Departamentos de Planificación Urbana de los municipios, Cámaras de la Construcción y Colegios profesionales.
[6] Unico:Impuesto = al 2% gravado a todas las transacciones crediticias;Solca:Impuesto=0.6% gravado a todas las transacciones crediticias a favor de la Sociedad de Lucha contra el Cancer.
[7] Este dato corresponde a un promedio obtenido del costeo de los 6 programas de vivienda (Quito, Guayaquil y Machala) en relación a los valores que se deben cancelar por concepto de aprobaciones y legalizaciones de los proyectos de urbanización a nivel municipal y de empresas de servicios básicos (ver desglose Anexo 11). También este valor incluye el costeo del tiempo que demanda los tramites de aprobación y que significan costos de operación para el desarrollador y por consiguiente costos al proyecto (ver desglose Anexo 6).
[8] Ver Anexo 10: Tiempo de Duración en tramites de aprobación y legalización de Proyectos de Vivienda (Promotores Privados), consolidado para Quito, Guayaquil y Machala (Fuente:Resultados de la Investigación, 2-97).
[9] Un aspecto importante a minmizar y solucionar es el mal precedente ocasionado por el Programa “Un solo Toque” , el Recreo en Durán (Guayaquil), donde tanto Bancos como Desarrolladores han sufrido un revés muy duro, ocacionando una pérdida inmediata de credibilidad en el sistema.
·
[10] La actual administración del Municipio de Guayaquil, con el apoyo de la Cámara de la Construcción de Guayaquil, ha elaborado un Anteproyecto de Ordenanza sobre “Fraccionamientos y Desarrollos Urbanísticos”, que contiene normas técnicamente idóneas para las “Urbanizaciones Progresivas” y viviendas de interés social . Instrumento que facilitaría y proporcionaría viabilidad en la producción de estos programas de vivienda.

3 Comments:

Blogger Juan Fernando said...

Andrés:

Sugiero la revisión de un tema que suena muy relacionado:

http://www.perc.org/publications/percreports/june2005/smart_growth.php

8:49 PM  
Blogger Jaime Izurieta Varea said...

Andres,
creo que los problemas profundos necesitan asimismo soluciones profundas, que lamentablemente no se toman en cuenta, en favor de clientelismos y campañas electorales, y en detrimento de la gente y el desarrollo.
tenemos que ocuparnos de cosas importantes aunque pequeñas, eso si. factores que nos ayudan a crear un clima en el que la resolucion de los problemas de fondo no sea una utopia y se haga irrealizable por la estupidez reinante en los innumerables foros que discuten pequeñeces.
te felicito por este artículo otra vez, aunque ya había revisado tu libro.
saludos
Jaime

8:33 AM  
Blogger facil arriendo said...

Tu articulo es muy bueno te felicito. Me pregunto si quisieras participar como blogger invitado en mi Blog En el que podras encontrar muchas de las regulaciones y leyes aplicables al inquilinato o arriendos en Ecuador. Si te interesa hazmelo saber en mi pagina.

12:12 PM  

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